50年住宅ローンの「完済年齢」と団信、「元金が減らない」リスク【シリーズ②】

50年ローン解説シリーズの第2回です。 第1回では、月々が安くなる仕組みと、その分だけ総返済額(利息)が大きく増えるリスクを見てきました。 今回は、毎月の返済額だけを見ていると気づきにくい「完済するときの年齢」と「団信」、そして「元金が減らない」リスクを解説します。

リスク①｜完済するときの年齢が高くなる

30歳で50年ローンを組むと、完済するのは80歳です。 35歳で組めば85歳まで返済が続きます。 多くの会社員は60〜65歳で定年を迎えるため、定年後の15〜20年間も返済が残る計算になります。

退職後は収入が年金中心になり、現役時代より家計に余裕がなくなるのが一般的です。 「退職金でまとめて返せばいい」と考えていても、 老後の生活費や医療・介護の備えに回す必要が出てきて、思うように繰り上げ返済できないことも少なくありません。 返済が老後まで長く続くこと自体が、50年ローンの大きなリスクです。

リスク②｜元金がなかなか減らず、売りたくても売れない

返済期間が長いローンは、最初のうちは返済額の多くが「利息」に充てられ、 元金(借りた金額そのもの)がなかなか減りません。 その結果、数年〜十数年たってもローン残高が家の価値を上回る状態(担保割れ)が続きやすくなります。

この状態になると、転勤・離婚・収入減などで家を手放したくなっても、 売却額だけではローンを返しきれず、差額を自己資金で埋めなければ売れない、という事態になりがちです。 50年ローンは「身軽に住み替えづらくなる」リスクも抱えていると言えます。

担保割れになっていないかを知るには、まず自宅の今の価値(売却相場)を把握することが第一歩です。 ローン残高と現在の価値を比べておくと、いざというときの判断がしやすくなります。 相場を知るだけなら、無料の一括査定で複数社の見積もりを比べる方法があります。

次回の最終回では、50年ローンでもっとも気をつけたい 「予算オーバーの家を買ってしまう」落とし穴と、 「親子リレーローン」「変動金利」のリスク、そして契約前に確認したいチェックポイントをまとめます。