住宅ローン「50年」の落とし穴｜「月々が安い」仕組みと総返済額が膨らむリスク【シリーズ①】

「月々の返済が、35年ローンよりぐっと安くなりますよ」—— 最近、返済期間が50年という住宅ローンを扱う金融機関が増えてきました。 家の値段が上がり続けるなかで、毎月の負担を抑えられる選択肢として注目されています。 ただ、50年ローンには「月々が安い」という言葉の裏に隠れた注意点がいくつもあります。 全3回のシリーズで、50年ローンの仕組みとリスクを中立的に整理します。 第1回では、基本の仕組みと、総返済額が膨らむリスクを見ていきます。

そもそも50年ローンとは？「月々が安くなる」仕組み

50年ローンは、その名のとおり住宅ローンの返済期間を最長50年まで延ばせる商品です。 従来の主流は35年ローンでしたが、返済期間を長くするほど、 借りたお金(元金)を分割する回数が増えるため、毎月の返済額は下がります。

たとえば5,000万円を金利1.5%で借りた場合、35年返済なら月々およそ15.3万円ですが、 50年返済にすると月々およそ12.0万円程度まで下がります。 毎月3万円以上ラクになる計算なので、「同じ予算でもっと良い家が買える」と感じる方も多いはずです。 しかし、この「月々が安い」という魅力には、いくつもの代償が隠れています。

リスク｜総返済額が大きく膨らむ（利息が増える）

返済期間が長いということは、それだけ長く利息を払い続けるということです。 毎月の負担は軽くなっても、最終的に銀行へ支払う合計額は、35年ローンより大きく増えます。

先ほどの「5,000万円・金利1.5%」の例で比べると、利息を含めた総返済額のイメージは次のようになります。

• 35年返済　毎月約15.3万円 × 420回 ＝ 総額およそ6,430万円
• 50年返済　毎月約12.0万円 × 600回 ＝ 総額およそ7,200万円

同じ5,000万円を借りても、50年にするだけで支払う利息が700万円以上も増える計算です。 「月々が安い」のは事実ですが、その分だけトータルで多く払っている、という点は見落とせません。 毎月の返済額だけでなく、「最終的に総額でいくら払うのか」を必ず確認することが、 50年ローンを考えるうえでの出発点になります。

次回の第2回では、50年ローンで見落としやすい 「完済するときの年齢」と「団体信用生命保険(団信)」、 そして「元金が減らず売りたくても売れない」というリスクを解説します。